一分pk10代理:香港傳真 | 長實大埔改地 被反對的地產商與《土地收回條例》

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【贾青恋情曝光】

美銀美林9月13日發表報告﹡,就指農地成功轉換⌒⊿〇,對發展商短期盈利而言正面◇,因為農地價值可以及早實現□。滙豐環球研究也發表報告說﹡⊙△,收回全部農地不太實際π♂♂,認為收回部分農地可行性最大┊♂。

其透露∟,香港地政總署現時已經就(市區)大型換地、補地價的項目?,安排了專門負責的部門、小組做有關的審批處理∵□,「看到效率有重要的改善⊿。」

面對眾口難調的局面♀♀,行政長官林鄭月娥9月17日通過社交媒體發聲□△,指政府會儘力尋覓更多土地┊,興建多些房屋單位△∵,重燃市民「上車」的希望♂┊﹡。

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香港新界鄉議局主席劉業強就表示:「目前農地即使劃歸甲級⊿,收地賠償金額只得每平方呎1300港元π┊⌒,較市價相距甚遠◇,希望價格能有所提升♀。」

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即大約需時20年才能到補交地價階段◇,他提到集團在屯門有一塊土地「23年還未能拿到土地條款協議」⊙?↑。然而考慮到成本問題☆□,地產商與政府間的補地價拉鋸戰亦要用去不少時日⌒⌒。

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角力多年⌒,項目最終有條件獲批∟♀。長實需要就項目距離保育區設50米緩衝帶♂,並負責保育打理附近一幅約7.5萬平方米的農業用地作補償⊿□。隨後嵐山項目一二期⌒☆,分別在2015年3月及2016年1月入夥?⌒。

但該條例並非最終解決方案﹡♂,因為「從政府角度〇♂,從收地開始計算☆◇⌒,每個發展項目平均仍需時約6-7年」⌒π?。所以加快發展商農地轉換申請也是迫在眉睫的問題∟,劉振江贊成┊,若能特設一個專責小組處理新界大型農地轉換項目審批☆◇﹡,「它能夠處理不同政府部門各方面的要求♂⊿,作出一個合適的調動∵↑,我相信能加快相關項目的發展進程∴。」

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據了解∟,「嵐山」于上世紀就已完成收地┊,2000年向香港城規會提交規劃∴♂,擬發展12幢高層住宅π,8年後再申請改為八幢17-28層的住宅樓及超過200間獨立別墅☆♂□。

香港財政司司長陳茂波13日就稱﹡△♀,《收回土地條例》一直都是政府增加土地供應的其中一個選項☆。曾任土地供應專責小組主席的黃遠輝14日說♂♀♀,引用條例對舒緩房屋供應短缺有很大幫助┊⊿♀。

無論如何⊿,如此大體量的可開發土地被長時間空置?⊿,都是一種資源浪費﹡〇↑。香港最近出現了事關房屋土地政策的兩大話題◇,即「空置稅」及「收回農地」□⊿。其中♂⊿□,空置稅條例草案已在9月13日走到刊憲步驟♂,根據政府的計劃⊿〇,空置稅將在草案最終獲得通過並正式刊憲3個月後生效∵,幾乎是板上釘釘﹡♂。

兩位鄉議局人員或許帶有一定立場◇☆,但收回農地確實是現時最可行且迫切的事情◇∵。香港商報在今年1月份的一篇文章中就建議△▽,應要設立具彈性的補償機制⊙⊿▽,根據市況將特惠補償金調升?〇┊,吸引更對業主交出農地↑?。

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如何確切保證發展商能全情投入⌒□,提高補償金額或是一個辦法?〇△。香港土地政策小組主席劉振江表示♀〇,政府需作出適當的賠償給予土地權益擁有者∵♂,除了法定補償之外⊙▽▽,還有一些特惠補償﹡。

除村民的訴求外⊿?↑,長實面對的問題還包括⌒,鳳園保有一處「具特殊科學價值地點」的蝴蝶保育區⊙∵。民生與環境保護◇,可能是香港新界農地轉換難以突破的關鍵之一▽△。對長實來說〇⌒□,比較出名的是在1989年收地的元朗豐樂圍項目▽◇,直至今年1月才最終獲香港屋宇署審核通過建築圖則∵,批准興建19幢住宅大廈∟◇,提供約2000個單位﹡⊙。

但這種美麗的生物∴,似乎是長實集團推動旗下農地轉換的「絆腳石」﹡。最近□△∴,長實正申請更改香港大埔鳳園一宗綜合用地用途至住宅發展π。根據規劃⊿⊿,該地塊擬建5幢樓高28至29層住宅樓宇♀∴,涉及總樓面約74.9萬平方呎◇∴△,合共提供1462伙房屋⊿?▽,預計可容納約4532人口∵。

「目前要保證3年上樓是天荒夜談◇┊∴,但總好過不做任何事⊿♂∟。」所以收回農地不應該成為唯一方略⊿☆⊙,土地共享先導計劃、居屋、首置上車盤、高爾夫球場收回、正在打官司的丁權問題、綠置居▽⊙,白居二等┊↑,都要一同推進┊∵。

香港公屋聯會亦發表聲明認為〇﹡♂,既須引用《收回土地條例》收地⊿◇,也要推行土地共享先導計劃﹡,藉此增建公營房屋⊙∴。

鄉議局研究中心主任薛浩然更直指⊙,香港真正的「地產霸權」應該是香港漁護署和規劃署♂,「有7成多土地被批作發展綠化帶及郊野公園……政府如要收農地應有更合理賠償♀⌒□。」

最近的一檔論壇節目中▽,香港房委會資助房屋小組委員的公屋聯會總幹事招國偉就說﹡〇,目前香港的房屋短缺問題實在迫在眉睫♂◇。

他強調香港政府一直都有採用這條條例?,收回新界的土地用來興建公營房屋項目♀〇,如橫洲、洪水橋兩個新發展區♀▽♂。

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至於農地收回的面積範圍∴☆△,正如上文所說□﹡〇,香港政府一直都有採用條例↑□♂,收回新界土地興建公營房屋項目∵▽。但有聲音擔心△,此前收回的範圍主要集中在橫洲、洪水橋兩個新發展區⊿↑,收回的對象亦只是一些個人擁有的土地∵。此次提倡引用條例收地♀⊙〇,是否真正能從各大發展商「虎口奪食」▽,政府與發展商是否能長期大規模合作∵,還是未知數∴△。

而在鳳園村┊⊙π,長實目前已建成「鳳賢居」及「嵐山」兩個樓盤⊙,其中☆∴?,後者就因為十分靠近蝴蝶保育區而多年徘徊在審批階段∴〇。

港媒引述大埔區區議員鄧銘泰說法π▽,其稱:「鳳園村不少村民憂慮用地建屋后?◇,將進一步令鳳園區內交通、環境空氣及民生設施的影響惡化△∵π,希望發展商多進行地區諮詢∟⊿⊙。」

「對公屋來說⊿,目前輪候時間5.4年♂,卻積存有20萬宗申請π△⊙。」其提到:「房委會一些發展項目最少都是7年♂?,甚至更加長〇┊。」

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「土地共享先導計劃」旨在利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地∟♂↑,以在短中期滿足公營和私營房屋的需求⌒⊿。對此π♀,香港財政司司長陳茂波近日稱香港發展局正進行相關研究∴,適當時間會公布∟。

截至目前♂∴⊿,特首林鄭月娥並未就此事表態﹡,但有消息稱或正在考慮當中∴。《收回土地條例》是香港特區的一項法令┊⊙﹡,根據其規定┊,每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時♀,行政長官可根據本條例命令收回該土地♀〇∵。去年林鄭月娥曾擔心∵⊙∟,輕易引用《收回土地條例》會引發漫長的司法複核∵┊?。

可以看到□,開發商往往需要付出較常規而言更多的金錢、時間和精力來處理農地轉換〇。具體以長實集團在嵐山項目的經驗?π┊,其首先在1997年說服城規會將農地改規劃為綜合發展用地◇☆。這些報告會由城規會轉發給相關的政府部門作評論∴⊿∵,然後城規會秘書處會集中這些評論及一些公眾諮詢意見☆⊿,回饋給城規會考慮♂﹡。城規會通過後∟,下一步到地政署﹡☆,最後通常還會面臨環保人士的司法覆核⌒。

新鴻基地產執行董事郭基煇在最近舉辦的業績會上就說提到:「農地轉換有幾個關卡要過↑□∵,申請規劃一步π〇,已經要經過8-10年的時間⊙↑。過了城規會拿到地政署批准□,再經各個部門同意▽,拿到初步土地條款協議?,還要另外10-12年﹡。」

若能立即批准動工〇⌒﹡,最快將在2024年落成▽♀。只是這次批建在諮詢期間就已經受阻∟□﹡,長實共收到112份意見書⊿,接近全數反對﹡。

上述是香港漁農自然護理署對當地蝴蝶群落的介紹♂↑,當中官方的數據已是多年前搜集?↑↑。截至目前▽,香港生活着約260種蝴蝶↑π⊿,包括幾種珍稀品類♂△。

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事實上∴♂▽,有不少聲音對政府引用《土地收回條例》收回發展商農地持保留意見〇。無關反對與否⌒,只是懷疑執行的力度♀♀〇。

同時⌒∴⌒,基礎建設方面的要求特別難克服┊◇,非發展商能獨立處理?,需要與政府部門共同合作⌒♀⊿。根據過往經驗∵↑?,私人發展商發展一個大型項目♂,即使撇除收地的工作∴π,平均需時達15年π。

此前該項目長年因生態環境問題飽受爭議⊙?∵,期間2011年10月7日♂〇⌒,長實就曾委託專家研究項目對米埔屈翅螢(一種只生活在香港的螢火蟲)的影響▽,補做生態評估及提出緩解措施△π。

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有觀點認為這還不夠∴﹡,曾任土地供應專責小組主席的黃遠輝就提出⊿,過去專責小組曾多次建議收地┊〇⊙,但未獲發展商響應▽。因此要適當提升土地補償價格﹡,以儘快獲得農地發展△。

香港各界都在關注她的下一步行動∴。

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招國偉認為香港政府更應該堅定立場↑⊿,「大胆點……能拿到地、能幫到基層市民┊,將來能增加供應的♀,就要去做△〇。」他列出數據稱∟∴,土地供應專責小組曾經估算〇⊙◇,各大發展商手中持有的新界農地〇,在短中期內可以釋放出150公頃土地▽。

糅合多方面社會利益及私人利益衝突☆,地產家族手握的新界農地成為香港房屋問題的焦點□☆。公開資料顯示□⊿♂,截至2018年年末∴∵,香港四大發展商合共擁有超過1億平方呎(約929萬平方米)的農地:恆基兆業以約4500萬平方呎居首;其次新鴻基地產持超過3132萬平方呎;新世界發展有1700萬平方呎;長實只是第四名﹡,手握約900萬平方呎↑。

「政府自己做主導的發展⊿♂┊,政府會自行負責馬路、污水處理等各方面的基建配套♂。且收回土地∴,清理土地后┊♀,立即可以立刻開展基建及房屋興建∴♀。」劉振江說△。

「私人發展商要面對的問題很多∵。」其稱⊿□,開發商在收到土地業權后π,要做城市規劃申請、換地申請、補地價等↑⊙∟,當中有很多政府部門參与⊙﹡π,審批時間會長很多♂。

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民建聯的主張得到業界和市場的廣泛響應♂,香港地產建設商會執委會主席梁志堅11日稱〇↑﹡,支持政府向開發商收購農地興建公屋及居屋♀,收回多少農地△,由政府研究並決定↑◇∴,「現在是非常時期∟﹡,土地供應嚴重不足∵↑,靠填海『遠水不能救近火』♀◇。」

熱烈的討論主要關注政府與發展商合作的深度、規模和時間長度⊙〇,不同機構或人士提出了不少具建設性的意見↑〇。

「香港政府應該更加堅決地向發展商手上拿回一些土地﹡◇,相信沒有人會反對∴。」 招國偉認為關鍵是「麵粉變麵包」的速度π⊿☆。

但「收回農地」只是民建聯一項非常初步的提議△,香港政府並沒有落實任何承諾或出台具體執行方案♂π┊。背景是民建聯9月11日召開發佈會?↑⊿,促請香港政府引用《收回土地條例》增加土地供應?▽﹡,大量興建公營房屋π,縮短公屋輪候時間爭取達到「3年上樓」的目標♂π↑,而農地是土地收回的重點〇┊〇。

公開資料顯示△┊△,以「甲級農地」為標準△,香港政府目前提供的收購補償金為約1300港元/平方呎⊙↑,「乙級農地」為接近1000港元/平方呎∵♂,而特惠補償金也在1000港元/平方呎左右∵?┊。

  “得了肝癌不可怕,怕的是其复发转移,要抑制肿瘤的复发和转移,需要对其表达的标志蛋白分子进行监测和预警。

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但該條例並非最終解決方案﹡♂,因為「從政府角度〇♂,從收地開始計算☆◇⌒,每個發展項目平均仍需時約6-7年」⌒π?。所以加快發展商農地轉換申請也是迫在眉睫的問題∟,劉振江贊成┊,若能特設一個專責小組處理新界大型農地轉換項目審批☆◇﹡,「它能夠處理不同政府部門各方面的要求♂⊿,作出一個合適的調動∵↑,我相信能加快相關項目的發展進程∴。」

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香港財政司司長陳茂波13日就稱﹡△♀,《收回土地條例》一直都是政府增加土地供應的其中一個選項☆。曾任土地供應專責小組主席的黃遠輝14日說♂♀♀,引用條例對舒緩房屋供應短缺有很大幫助┊⊿♀。

無論如何⊿,如此大體量的可開發土地被長時間空置?⊿,都是一種資源浪費﹡〇↑。香港最近出現了事關房屋土地政策的兩大話題◇,即「空置稅」及「收回農地」□⊿。其中♂⊿□,空置稅條例草案已在9月13日走到刊憲步驟♂,根據政府的計劃⊿〇,空置稅將在草案最終獲得通過並正式刊憲3個月後生效∵,幾乎是板上釘釘﹡♂。

兩位鄉議局人員或許帶有一定立場◇☆,但收回農地確實是現時最可行且迫切的事情◇∵。香港商報在今年1月份的一篇文章中就建議△▽,應要設立具彈性的補償機制⊙⊿▽,根據市況將特惠補償金調升?〇┊,吸引更對業主交出農地↑?。

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除村民的訴求外⊿?↑,長實面對的問題還包括⌒,鳳園保有一處「具特殊科學價值地點」的蝴蝶保育區⊙∵。民生與環境保護◇,可能是香港新界農地轉換難以突破的關鍵之一▽△。對長實來說〇⌒□,比較出名的是在1989年收地的元朗豐樂圍項目▽◇,直至今年1月才最終獲香港屋宇署審核通過建築圖則∵,批准興建19幢住宅大廈∟◇,提供約2000個單位﹡⊙。

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而在鳳園村┊⊙π,長實目前已建成「鳳賢居」及「嵐山」兩個樓盤⊙,其中☆∴?,後者就因為十分靠近蝴蝶保育區而多年徘徊在審批階段∴〇。

港媒引述大埔區區議員鄧銘泰說法π▽,其稱:「鳳園村不少村民憂慮用地建屋后?◇,將進一步令鳳園區內交通、環境空氣及民生設施的影響惡化△∵π,希望發展商多進行地區諮詢∟⊿⊙。」

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「政府自己做主導的發展⊿♂┊,政府會自行負責馬路、污水處理等各方面的基建配套♂。且收回土地∴,清理土地后┊♀,立即可以立刻開展基建及房屋興建∴♀。」劉振江說△。

「私人發展商要面對的問題很多∵。」其稱⊿□,開發商在收到土地業權后π,要做城市規劃申請、換地申請、補地價等↑⊙∟,當中有很多政府部門參与⊙﹡π,審批時間會長很多♂。

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「香港政府應該更加堅決地向發展商手上拿回一些土地﹡◇,相信沒有人會反對∴。」 招國偉認為關鍵是「麵粉變麵包」的速度π⊿☆。

但「收回農地」只是民建聯一項非常初步的提議△,香港政府並沒有落實任何承諾或出台具體執行方案♂π┊。背景是民建聯9月11日召開發佈會?↑⊿,促請香港政府引用《收回土地條例》增加土地供應?▽﹡,大量興建公營房屋π,縮短公屋輪候時間爭取達到「3年上樓」的目標♂π↑,而農地是土地收回的重點〇┊〇。

公開資料顯示△┊△,以「甲級農地」為標準△,香港政府目前提供的收購補償金為約1300港元/平方呎⊙↑,「乙級農地」為接近1000港元/平方呎∵♂,而特惠補償金也在1000港元/平方呎左右∵?┊。

原来,每次去海边游玩时,李梅总喜欢将一些造型各异的石头、贝壳捡回来。

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